Olen pyöritellyt jo pitkään ajatusta, että laajentaisin sijoituksiani myös asuntoihin. Asuntosijoittamisessa minua kiinnostaa hajauttaminen eri omaisuusluokkiin, tasainen kuukausittainen tulo, kohtuullinen tuotto riskiin nähden ja tietysti lainarahalla vivuttaminen.
Pari vuotta sitten luin Joonas Oravan ja Olli Turusen kirjan Osta, vuokraa, vaurastu, joka oli mielestäni erittäin selkeästi kirjoitettu opas asuntosijoittamisen maailmaan. Kirjan vinkkien pohjalta rakensin itselleni seulontataulukon, johon olen kerännyt tiedot kaikista Etuovi.com-palvelun hakuvahdin löytämistä kerrostaloyksiöistä kotikaupunkini keskustassa ja yliopiston läheisyydessä. Lisäksi minulla on seurannassa kaikki naapurikaupungin keskustassa myyntiin tulleet yksiöt.
Olen kirjannut seulontataulukkoon kohteiden perustietojen ja myyntiintulopäivämäärien lisäksi seuraavat tiedot:
- asuinpinta-ala
- sijaintikerros
- rakennusvuosi
- huoneistoselitelmä (huoneiden lkm)
- velaton myyntihinta
- neliöhinta
- hoitovastike
- kunto (Etuoven ilmoittama tai oma arvio)
- pesukoneliitäntä
- parveke (kyllä/ei)
- maantasa (kyllä/ei)
- hissi (kyllä/ei)
- tontin omistus (oma/vuokra)
- liikehuoneistoja/asuinhuoneistoja
- putkiremontti ja vuosi
- ilmoitettu tai arvioitu vuokra
- arvio remonttikuluista
- varainsiirtovero 2 %
- vuokratuotto-% 12 kk
- vuokratuotto-% 11 kk
- tehdyt remontit
- tulevat remontit
Asuntoseulontaan on kertynyt kohteita noin 180, joten uskon että tunnen kohtuullisen hyvin lähiseudun yksiöiden markkinat.
Seuraan siis asuntomarkkinoita aktiivisesti, olen perehtynyt asuntosijoittamisen perusteisiin ja rahoituksenkin saisin luultavasti sovittua pankin kanssa. Miksi en sitten ole vielä hankkinut yhtään sijoitusasuntoa?
Yhtenä syynä on varmasti se, että sijoitusasunto sitoisi minut jossain määrin paikoilleen. Sitä tietysti tekee omistusasuntokin, mutta siitä huolimatta voin viettää kaikki lomani Thaimaassa, enkä tarvitse muuta kuin kotivahdin hoitamaan silloin tällöin postit, kastelemaan kukat ja tarkastamaan, että kaikki on kunnossa. Sijoitusasunnossa saattaisin joutua hoitamaan vuokralaisen tarpeita tai etsimään uutta vuokralaista juuri silloin, kun olisin lähdössä lomalle.
En ehkä pelkää niinkään hankalaa vuokralaista, joka aiheuttaisi omaisuudelleni vahinkoa, vaan enemmänkin sitä kuinka paljon sijoitusasunto sitoisi minua ja kuinka paljon joutuisin käyttämään omaa aikaani sijoituksen hoitamiseen. Yksi sijoitusasunto ei vielä riittäisi, vaan pikkuhiljaa asuntojen määrää olisi lisättävä ja se taas sitoisi minut vielä tiukemmin paikoilleen. Toisaalta uskoisin nauttivani päätoimisesta asunto-omaisuuden hoitamisesta.
Onneksi minunlaisille sijoittajille on tarjolla myös helppo ratkaisu: REIT, Real Estate Investment Trust. REIT ETF:llä saisi hyvän hajautuksen pienellä pääomalla, mutta velkavipua ei voisi hyödyntää samalla tavalla kuin suorissa asuntosijoituksissa.
Tulen jatkossakin seuraamaan kotikaupunkini ja naapurikaupungin asuntomarkkinoita, sillä eihän sitä koskaan tiedä, jos päättäisinkin ryhtyä asuntosijoittajaksi. Siinä vaiheessa paikallisten markkinoiden tuntemisesta on suuri etu. Toistaiseksi etenen kuitenkin sijoitussuunnitelmani mukaisesti, eikä valitsemaani strategiaan ole tarvetta tehdä päivityksiä.
Mitä mietteitä sinulla on asuntosijoittamisesta?
Minä en koe, että asuntosijoittaminen sitoo minua. Ehkä omakotitalo tai kiinteistö sitoo, mutta jos on yksiö asunto-osakeyhtiöstä niin yleensä rikkoutumiset menevät taloyhtiön piikkiin. Jos joku jääkaappi pamahtaa niin minä ainakin vaan soitan kauppaan ja neuvottelen hinnan puhelimessa. Maksan laskun ja uusi jääkaappi viedään paikalleen (vuokralainen avaa oven) ihan ilman minua. Yleensä saan vuokralaisen jopa näyttämään asunnon uusille vuokralaille. Annan joitain euroja vuokranalennusta niin vuokralainen aukaisee oven katsojille. Netissähän tuossa vuokraushommassa pelataan. Eli ihan sama missä päin maailmaa vuokrauksen tekee... Minulla vuokrasopimus esim tehdään melkein aina netin välityksellä. Katson vain henkkarit kun luovutan avaimen.
VastaaPoistaJotenkin olen ajatellut, että vuokralaisen valinnan ja haastattelut haluaisin tehdä face-to-face. Kuvittelen että kasvokkain pystyisin valitsemaan parhaan mahdollisen vuokralaisen, mutta siinä varmasti yliarvioin omia kykyjäni.
PoistaYhden asunnon kohdalla vuokralaisen vaihtuminen ei kyllä aiheuttaisi juurikaan tyhjiä kuukausia, kun en kuitenkaan ole poissa maasta kuin 1-2 kuukautta vuodesta. Optimitilanteessa vuokrasopimus olisi tietysti määräaikainen, jolloin pystyisi aina ennakoimaan vuokralaisen vaihtumisen.
Ajatus asuntosijoittamisesta vaatii kypsyttelyä, eikä sitä missään nimessä ole poissuljettu.
Minuakin häiritsee tässä asuntosijoittamisessa se sitovuus. Käytännössä nyt olen eniveis sidottu asuinpaikkakuntaani perheen ja työn myötä, mutta sitten jos/kun taloudellinen riippumattomuus koittaa, haluaisin voida olla tosiaan jossain muualla pidempiä aikoja.
VastaaPoistaSuurin osa sijoitusasunnon hommista pystyy kyllä nykyään hoitamaan etänä, mutta lyhyellä varoitusajalla voi kuitenkin tulla jotain pakollista läsnäoloa vaativaa. Silloin on ikävää olla toisella puolella palloa :p
Oma ratkaisuni on toistaiseksi se, että omistan sijoitusasunnoistani vain puolikkaita, jolloin on toinenkin henkilö hoitamassa asioita. Toki kummatkin saattavat olla reissussa samaan aikaan, mutta vähän enemmän joustavuutta kuitenkin yksinomistukseen verrattuna :)
Työ ja perhe voivat tosiaan sitoa aika tiukasti paikoilleen. Samoin asunto väärällä sijainnilla voi estää maisemanvaihdon.
PoistaTuo kimppaomistus voisi sopia tällaiselle kokemattomalle asuntosijoittajalle. Pääoman tarve ja riskit olisivat pienempiä, kuten tietysti tuototkin. Oman isän kanssa olemmekin ajoittain puhuneet yhteisestä sijoitusasunnosta, mutta emme ole edenneet puheita pidemmälle.
Itselläni oli vanha rivarini vuokralla tuttavapariskunnalla ja minulle ainakin oli rasite se, että asunto sijaitsi eri paikkakunnalla. Kun jotakin hajosi, sinne piti varta vasten lähteä ajamaan. Ehkä jos asuisit Thaimaassa, teidän pitäisi tehdä "pelisäännöt" vuokralaisen kanssa kuinka toimia erilaisissa tilanteissa tai sitten sinulla on Suomessa joku, joka hoitaa asiat puolestasi.
VastaaPoista"Pelisäännöt" olisi ihan hyvä sopia vuokralaisen kanssa, kun viettäisin pitempiä jaksoja pois maasta. Esimerkiksi rikkoutuneet kodinkoneet tai kiinteät kalusteet voisi uusia vuokralaisen avustuksella, niin että minä maksaisin laskut ja vuokralainen hoitaisi käytännön uusimisen. Tai voisi tehdä kuten Puolimiljoonaa pääomaa vinkkasi, että neuvottelee kaiken myyjäliikkeen kanssa puhelimitse.
PoistaEn taatusti olisi ensimmäinen vuokranantaja, joka hoitaisi omistuksiaan ulkomailta käsin. Tiedän että se onnistuu, kun vain päätän niin.
Olen itse hoitanut yhden vuokralaisen perinnän ja pois potkimisen Bangkokin Chinatownin postikonttorista käsin. Oli muuten halvempaa lähettää kirje kuin Suomessa sisäisesti ja hyvin meni perille...
VastaaPoistaToki olisi hyvä olla paikan päällä joku luottohenkilö, joka voisi tarvittaessa luovuttaa/vastaanottaa avaimia ja muuta. Hoituuhan sekin vuokranvälittäjän kanssa, mutta niistä (useista) on myös aika huonoja kokoemuksia, eikä välittäjää lopulta kiinnosta asunnon kunnon tarkistaminen tai onko vuokralainen oikeasti hyvä vai ei. Kunhan saa mahdollisimman vähällä vaivalla hoidettua.
Suomessa on nyt mielestäni todella outo tilanne. PK-seudulla ei varsinaisesti ole ylikuumentunut tilanne, mutta toisaalta uusista perus pehekerrostalokodeista pyydetään jotain puolta miljoonaa euroa. Onko niitä summia perheillä varaa maksaa, kun vastikkeet ja lainanhoitomenot ovat näilläkin koroilla jo kolmatta tonnia?
Ainoa hyvä syy asuntosijoittamiseen on suuren velkavivun käyttäminen ja halvan lainan saaminen. Käteisellä ei kannata lähteä, sillä pörssistä saa paremman tuoton pienemmällä vaivalla. Asuntosijoittamisessa on pidettävä huolta, että sijoitus on alusta lähtien kassavirraltaan positiivinen. Arvonnousulla voi tehdä suurta rahaa, mutta sillä polttaa myös nopeasti näppinsä. Puskurirahaa pitää olla myös ihan eri tavalla kuin pörssiin sijoittavalla.
Asuntosijoittaminen kiinnostaa juuri tuon velkavivun takia, kun pankistakin saisi kohtuullisen helposti lainaa sijoitusasuntoa varten. Vivulla omalle pääomalle saisi korkeampaa tuottoa ja parhaassa tapauksessa vuokralainen maksaisi kaikki sijoituksen kulut.
PoistaAsuntojen seurantataulukkoon kirjaan kohteista pelkästään laskemani vuokratuoton, kohteiden arvonnousua en huomioi ollenkaan. Mikäli omistaisin sijoitusasuntoja, niin arvonnousu tulisi kaupan päälle, jos olisi tullakseen.
Pääkaupunkiseudun hintataso hämmentää minuakin. Väestön ja työpaikkojen pakkautuessa PK-seudulle, vuokrat ja asuntojen hinnat ovat karanneet muuhun Suomeen verrattuna. Hirvittäisi ottaa puolen miljoonan lainaa asuntoa varten, saatikka että sellaista pankista edes saisin.
Näillä nurkilla (yliopistokaupunki) pyydetään 2000-luvulla rakennetuista 4-5 huoneen omakotitaloista 200-300 k€. Keskustan yksiöistä hintapyyntien keskiarvo on noin 85 000 €, yliopiston nurkilla noin 57 000 € ja naapurikaupungin keskustassa n. 48 000 €.
Lainarahalla ja korkealla velkavivulla voit ostaa yhden tai kaksi asuntoa, mutta tämän jälkeen ei se tule enää onnistumaan. Mitä suuremmaksi kokonaislainamääräsi tulee, sitä suuremmat ansiotulosi täytyy pankin mukaan olla.
VastaaPoistaTuo lainansaanti voisi tosiaan muodostua ongelmaksi, kun velkamäärä kasvaa. Itse asiassa oma pankkini tuntien se voisi muodostua ongelmaksi jo ensimmäistä sijoitusasuntoa hankkiessa.
PoistaNeuvottelin alkuvuodesta remonttilainasta pankkini kanssa ja heidän mukaansa asuntoni arvo on laskenut neljässä vuodessa 13,5 %. Tiedän kyllä, että hintojen nousu on täällä päin pysähtynyt, ehkä hinnat ovat hienoisesti laskeneetkin, mutta 13,5 % oli jo aika paksua.